1. 토지(소득세법 제94조 제1항 제1호)

양도소득세 괴세대상 자산인 토지라함은 지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말하며,(소득세법 제94조 제1항 제1호) 토지지목의 판정은 구분은 지적공부상의 지목과 관계없이 사실상의 지목에 의하고 사실상의 지목이 분명하지 아니한 경우에는 지적공부상의 지목에 의한다.(소득세법시행령 제168조의7) 
 

2. 건물(부속된 시설물 및 구축물 포함)

건물이라함은 토지의 정착물이나, 토지와는 완전히 별개의 독립된 물건으로 취급되는 것으로서 양도소득세의 과세대상이 되는 건물의 범위에는 그 건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다.(소득세법 제94조 제1항 제1호)

 

 

(1) 지상권

지상권은 지상권자가 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 권리를 말하는 것으로(민법 제279조) 채권이 아니라 물권(物權)의 하나인 용익물권에 해당한다. 지상권은 채권이 아니고 물권이므로 부동산등기법의 규정에 의하여 등기하지 않으면 당사자 및 제3자에 대항할 수 없으나 소득세법에서는 등기에 관계없이 사실에 좇아 과세한다. 다만, 토지소유자로부터 토지를 임차한 후 동 지상에 건물을 신축하여 사용하던 자가 토지소유자에게 건물을 일괄 양도하여 건물에 대하여 양도소득세가 과세되는 경우에는 당사자간에 지상권 설정계약과 그에 따른 등기가 설정되어 있지 않는 한 지상권에 대하여는 별도로 과세하지 않는다. 지상권자는 타인에게 그 권리를 양도하거나 그 권리의 존속기간 내에서 그 토지를 임대할 수 있다.(민법 제282조)

 

(2) 전세권

전세권이라 함은 전세권자가 전세금을 지급하고 타인(전세권 설정자)의 부동산을 점유하고 그 부동산의 용도에 좇아 사용ㆍ수익하는 권리를 말하는데, 농경지는 전세권의 목적으로 하지 못한다(민법 제303조). 전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 그 전세권의 존속기간내에서 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있다.
전세권도 물권이므로 등기를 하여야만 민법상의 효력이 생기는 것이나 소득세법에서는 등기에 관계없이 사실상의 행위에 대하여 과세하게 된다.

 

(3) 등기된 부동산임차권

부동산임차권이라 함은 임대차계약에 기하여 임차인이 부동산을 사용,수익하고 이에 대한 차임을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 성립하는 채권을 말하며, 등기된 부동산임차권이란 부동산에 관한 임차권을 등기한 경우를 말한다. 
 

(4) 부동산을 취득할 수 있는 권리

부동산을 취득할 수 있는 권리란 계약 또는 법률상 부동산의 취득원인이 발생하였으나 그 취득시기(소득세법시행령 제162조)가 도래하기 전의 권리를 말한다. 즉, 부동산의 사실상 소유권이 취득시기가 도래하기 전에 기대되는 당해 부동산을 취득할 수 있는 권리를 말한다. 따라서 소득법시행령 제162조에 규정하는 취득시기 도래 여부에 따라 양도자산을 부동산의 양도로 볼 것인지 아니면 부동산을 취득할 수 있는 권리로 볼 것인지 구분한다.

4. 주식 또는 출자지분(신주인수권 포함)

(1) 상장주식,협회등록주식 등(기타자산으로 보는 특정주식,부동산과다보유법인의 주식 제외)

아래의 요건의 하나에 해당하는 경우 과세대상으로 한다.

① 대주주의 양도주식 :소액주주의 양도주식은 과세대상이 아님.

② 장외거래주식

종전에는 상장법인의 소액주주가 장외에서 양도하는 주식에 대해서는 양도소득세가 과세되지 않았으나 2001년 1월 1일 이후 양도분부터는 협회등록주식 중 장외거래분에 대해서 과세되고 있는 것과 형평을 위해 상장주식의 장외거래분도 과세로 전환되었다. 장외거래중 전자 장외거래에서 거래되는 상장 (협회등록) 주식 또는 출자지분은 과세대상이 아니다.

(2) 비상장주식,비등록주식 등(기타자산으로 보는 특정주식,부동산과다보유법인의 주식 제외)

주권상장법인 또는 협회등록법인이 아닌 법인의 주식은 전부 과세된다.

* 대주주 정의 *

 

 

(1) 특정주식

법인의 상장·비상장의 주식 또는 법인의 출자금으로서 일정 요건을 갖춘 주식 또는 출자지분(이하 “주식 등”이라 한다) 에 대하여는 당해 주식 등의 양도만으로도 부동산의 양도효과가 있다고 보아 당해 주식 등의 양도시 주식 등으로 과세되지 않고 기타자산으로 분류하여 주식 양도시 적용되는 세율(10%,20%,30%)이 적용되지 않고 부동산 양도시 적용되는 양도세율 중 기본세율(9%~36%)이 적용된다. 이 경우 주식으로 과세되었던 기 납부된 세액은 기납부 세액공제로 차감하여 계산한다.(소득세법시행령 제168조 제2항)

 

(2) 부동산과다보유법인의 주식

부동산과다보유법인의 주식이라 함은 법인의 자산총액 중 부동산 등의 보유비율이 80% 이상인 법인으로서 체육시설업, 휴양시설업, 부동산업, 부동산의 개발업 중 소득세법시행규칙 제76조 제2항에서 열거한 업종을 영위하는 법인의 주식을 말한다. 이 주식은 상장, 비상장주식을 불문하고 단 1주를 양도하여도 그 양도차익에 대하여 양도소득세가 과세된다. 
 

(3) 사업용고정자산과 함께 양도하는 영업권

 

 소득세법에서는 영업권에 대한 정의가 별도로 규정되어 있지 않다. 그러나 일반적으로 영업권이라함은 재산적 가치가 있는 사실관계로서 각종의 유리한 조건 등으로 인하여 다른 동종의 기업이 얻는 통상의 이윤보다도 큰 수익을 얻을 수 있는 그 초과수익력이라 할 수 있다. 영업권을 별도로 평가하지 아니하였으나, 사회통념상 영업권이 포함되어 양도된 것으로 인정되는 때에는 영업권을 양도한 것으로 본다. 
 

(4) 특정시설물 이용권 · 회원권 등

특정시설물의 이용권· 회원권 등이라 함은 특정시설물의 이용권·회원권 기타 명칭 여하를 불문하고 당해 시설물을 배타적으로 이용하거나 일반이용자에 비하여 유리한 조건으로 이용할 수 있도록 약정한 단체의 일원이 된 자에게 부여되는 시설물이용권을 말한다.